E-mailing du 28 Janvier 2019 - Revenus fonciers : les charges générées par un logement vacant sont-elles déductibles ?


I-Pocampe vous informe...
Actualité patrimoniale - N°265

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Le contribuable peut déduire certaines charges (voir Art. 31 du CGI) de ses revenus fonciers taxables s’il opte pour le régime « réel » d’imposition et dépose une déclaration 2044. Cette possibilité est ouverte aux logements vacants … sous conditions. Dans ce type de situation, la prudence est de mise, comme l’illustre un récent arrêt de la Cour d’Appel de Marseille (07/11/2018 n°17MA03659).

 

  1. Principe : Absence de déductibilité des charges liées à un bien non-destiné à la location

 

Selon l’article 15 du CGI, « les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu ». En toute logique, les charges qu’il supporte au titre de l’entretien de ces actifs ne sont pas déductibles de ses revenus fonciers. 3 situations sont identifiées par le Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOI-RFPI-CHAMP-20-20 § 50) :

  • Le contribuable ou un membre de son foyer fiscal occupe le logement ;
  • Le contribuable met gratuitement son bien à disposition d’un tiers, sans bail ;
  • Le contribuable laisse son logement vacant.

 

  1. Exception : Déductibilité possible des dépenses engagées en vue de la remise en location d’un logement vacant

 

L’administration fiscale et la jurisprudence distinguent plusieurs situations de vacance locative.  

  • La vacance que l’on pourrait qualifier de « volontaire » :

Si le propriétaire reprend possession d’un bien immobilier après le départ de ses locataires et réalise des travaux en vue de l’occuper ou d’y loger des proches à titre gratuit, les charges ne seront pas déductibles des revenus fonciers.

 

  • La vacance que l’on pourrait qualifier d’« involontaire » :

Si le propriétaire engage des travaux après le départ des derniers occupants, afin de le remettre en location, l’administration fiscale admettra que la dépense est engagée en vue de la conservation d’un revenu. Dans le prolongement de cet exemple, si le propriétaire lève un emprunt pour acheter un bien locatif, l’administration fiscale admettra que la dépense est engagée en vue de l’acquisition d’un revenu. Les intérêts seront alors déductibles des revenus fonciers du contribuable. Ce dernier devra toutefois justifier de son « intention de louer » en cas de contrôle (BOI-RFPI-BASE-20-80).
 

  1. La déductibilité ne sera acquise que si le contribuable se ménage la preuve des diligences effectuées pour louer son bien

 

Les propriétaires de biens immobiliers qui souhaitent déduire des charges en l’absence de revenus doivent se constituer des preuves, afin de pouvoir justifier à l’administration fiscale qu’ils ont accompli toutes les diligences pour le remettre en location en cas de contrôle. Ce faisceau d’indices pourra passer par la production :

  • De publications d’annonces sur des sites internet ;
  • Un mandat de location signé avec une agence immobilière ;
  • Des échanges de mails avec de potentiels locataires ;
  • Des dossiers de potentiels locataires ;
  • Des attestations de visites corroborées ;
  • Ou encore des témoignages.


Dans l’arrêt d’espèce, deux contribuables ont entrepris de réaliser des travaux d’entretien, de réparation et d’amélioration dans un de leurs biens immobiliers. Il a été retiré du marché durant cette période, et n’a pas été remis en location par la suite. Les dépenses réalisées ont été déduites de leurs revenus fonciers. Lors d’un contrôle fiscal, les contribuables ont tenté de prouver leur intention de louer le bien immobilier en produisant trois attestations de personnes, qui ont déclaré avoir visité l’appartement, sans précisions complémentaires. A l’issue de la procédure, les juges ont considéré que les éléments apportés ne justifiaient pas « de leur volonté réelle de louer cet appartement par l’accomplissement de diligences en ce sens » et qu’ils se sont à ce titre « réservé la jouissance de l’immeuble en cause ». Ils ont donc subi un redressement.

Le conseil I-Pocampe

En cas de contrôle, la charge de la preuve appartient généralement à l’administration fiscale, lorsque cette dernière relève une irrégularité. Cette règle n’est toutefois pas systématique, comme l’illustre l’arrêt d’espèce. La déduction de charges générées par un logement vacant ne peut en effet être envisagée que si le contribuable se constitue au préalable un dossier de preuves solides. Cette démarche de justification est particulièrement importante si le bien immobilier a fait l’objet d’une opération de déficit foncier, ou s’il a été acquis dans le cadre d’un dispositif particulier (Pinel, Duflot, etc.). Le gain fiscal n’est en effet accordé qu’en contrepartie d’un engagement de location.  Face à l’importance des enjeux, et à la complexité de la matière, le recours à un professionnel peut être judicieux pour sécuriser ce type d’opération.

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