E-mailing du 04 Février 2019 - Cession d’un bien démembré : quelles options ?


I-Pocampe vous informe...
Actualité patrimoniale - N°266

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Le démembrement de propriété est un montage patrimonial permettant de partager les différents droits que possède le propriétaire sur son bien.

D’un côté, le droit de jouir (usus) d’un bien et d’en percevoir les fruits (fructus), de l’autre, le droit d’en disposer (abusus), c’est à dire de vendre ou de donner le bien.

Le démembrement peut faire partie intégrante d’une stratégie patrimoniale afin notamment de préparer la transmission du patrimoine aux enfants.

Il existe également souvent suite à une succession, le conjoint survivant ayant la possibilité -avantageuse- de bénéficier de l’usufruit de l’intégralité de la succession, créant ainsi un démembrement forcé pour les enfants.

Les avantages du démembrement de propriété sont indéniables dans une optique de transmission : l’usufruitier conserve l’usage et les revenus du bien, tandis que les nus-propriétaires percevront à terme la pleine-propriété du bien en n’étant taxés que sur une portion du prix total. La nue-propriété est en effet évaluée d’après le barème de l’article 669 du CGI, en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Malgré ces avantages indéniables, de nombreuses raisons peuvent pousser l’usufruitier et les nus-propriétaires à céder un bien sur lequel porte un démembrement. Il existe alors plusieurs possibilités d’utilisation des fonds issus de la cession d’un bien démembré.
 

1. Partage du prix


Il peut tout d’abord être mis fin au démembrement en partageant le prix de vente entre usufruitier et nus-propriétaires. Cette répartition peut se faire en fonction d’une valorisation économique ou en en fonction du barème fiscal prévu à l’article 669.

Cette solution présente son intérêt en cas de mésentente entre l’usufruitier et les nus-propriétaires, mais remet en cause tout avantage fiscal en termes de succession.

En effet, le démembrement n’existant plus, la somme attribuée à l’usufruitier intègrera sa succession et sera taxée dans les conditions habituelles.
 

2. Remploi du prix


Le démembrement peut également être reporté sur un nouvel actif, et se poursuit ainsi dans les mêmes conditions sur le bien nouvellement acquis. Cette solution permet de conserver les avantages du démembrement et d’investir dans un nouveau bien en adéquation avec les nouveaux objectifs de l’usufruitier et des nus-propriétaires.
 

3. Quasi-usufruit


Enfin, le prix de vente peut être attribué intégralement à l’usufruitier et donner lieu à la constatation d’un quasi-usufruit.

Cette solution permet à l’usufruitier d’utiliser la somme perçue comme il le souhaite, charge à lui de la restituer à la fin du quasi-usufruit.

Au décès de l’usufruitier, que la somme existe encore ou non dans son patrimoine, les nus-propriétaires posséderont une créance de restitution leur permettant de récupérer l’équivalent du prix de vente sur la succession, sans droits.

Cependant, si l’actif successoral est insuffisant, les nus-propriétaires n’auront pas de recours.

Ce quasi-usufruit doit pouvoir être justifié lors du décès du quasi-usufruitier, il est donc nécessaire qu’il soit constaté lors de la vente du bien démembré, dans l’acte de cession lui-même ou un acte séparé.

Le conseil I-Pocampe

Le démembrement de propriété est un montage patrimonial privilégié, pivot de nombreuses stratégies de transmissions anticipées.

Les donations avec réserve d’usufruit sont, dans la grande majorité des cas, réalisées dans une optique de transmission.

Il convient de ne jamais oublier qu’une donation de la seule nue-propriété peut conduire à perdre une grande partie du pouvoir de décision sur l’actif en question.

Nous sensibilisons systématiquement nos clients sur ces aspects avant toute mise en place d’une stratégie intégrant le recours au démembrement de propriété.

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