E-mailing du 11 février 2019 - La taxation des plus-values immobilières des particuliers : un sujet intarissable


I-Pocampe vous informe...
Actualité patrimoniale - N°267

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Nombreux sont les contribuables qui doivent faire face au règlement d’une plus-value à la cession de leur immobilier. Pourtant parfois certaines erreurs pourraient être évitées.

Les plus-values sont constatées à l'occasion de mutations à titre onéreux (cessions, apports en société, échanges, partages) d'immeubles bâtis ou non bâtis (constructions ou terrains) ou de droits portant sur des immeubles (usufruit ou nue-propriété) ou de titres de sociétés dites à prépondérance immobilières.
 

 Pour rappel : 


La plus-value imposable est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition de l'immeuble. Lorsque la vente porte sur un immeuble détenu depuis plus de cinq ans, la plus-value imposable bénéficie d'un abattement pour durée de détention.

 

 L’impôt sur le revenu  :

 

Depuis la loi de Finances pour 2012, les plus-values immobilières sont définitivement exonérées au-delà de la 22e année de détention de l’immeuble. En cas de cession de l’immeuble antérieurement à ce délai (22 ans), il sera appliqué un abattement pour durée de détention de l’immeuble sur le montant net de la plus-value, selon les modalités suivantes :

  • 6% par an au-delà de la 5e année, jusqu’à la 21e année ;
  • 4% pour la 22e année révolue de détention.

 

 Les prélèvements sociaux : 

 

De même, un abattement pour durée de détention sera appliqué sur l’assiette imposable au titre des prélèvements sociaux.

  • 1.65% pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu’à la 21;
  • 1.60% pour la 22e année de détention,
  • 9% pour chaque année au-delà de la 22e.

 

L’exonération totale des prélèvements sociaux au titre des plus-values de cession immobilière restera acquise au-delà de la 30e année de détention de l’immeuble.

La plus-value est donc déterminée notamment en fonction du prix d’acquisition retenu.

"Le prix d’acquisition à retenir est le prix effectivement acquitté par le cédant, tel qu’il a été stipulé dans l’acte. Il est majoré d’un certain nombre de frais et de dépenses diverses limitativement énumérés." 

On parle alors du prix de revient.

BOI-RFPI-20-10-20

 

Afin de déterminer le prix de revient du bien, seuls les frais d’acquisition et les dépenses de travaux peuvent venir augmenter le prix d’acquisition du bien.

Ainsi, les intérêts d'emprunt contractés en vue de l'acquisition ou de la réparation d'un immeuble à céder ne sont pas déductibles.

En principe, lorsque l’immeuble est cédé plus de 5 ans après son acquisition, le contribuable peut évaluer forfaitairement les travaux à 15% du prix d’acquisition.  Le vendeur pourra cependant décider de déduire les frais réels.

Pour le calcul de la plus-value réalisée lors de la cession d’un immeuble, le prix d'acquisition est, sous certaines conditions, majoré des dépenses de construction, reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise (CGI art. 150 VB, II-4°).

Le Conseil d’État juge que ces dispositions font obstacle à ce que le cédant puisse majorer le prix d’acquisition des dépenses qu’il a supportées pour acquérir lui-même les matériaux nécessaires à la réalisation de ces travaux dès lors que ces dépenses ne sont pas des dépenses exposées par une entreprise dans le cadre des prestations prévues par ce texte.

Le fait que  le cédant confie à une entreprise la réalisation des travaux en vue desquels il a procédé à cette acquisition de matériaux est sans incidence.

BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 n°220

 

 Les travaux  : 

 

Les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise après l'achèvement de l'immeuble ou son acquisition si elle est postérieure.

Ne sont pas pris en compte : 

  • les travaux réalisés par le contribuable lui-même,
  • les matériaux achetés par le contribuable et installés par une entreprise

BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20 § 220

En outre, les juges, dans un arrêt CAA de Lyon du 29 janvier 2019 (17LY02411) estiment que dans le cadre du calcul d’une plus-value immobilière des particuliers la majoration du prix d’acquisition au titre des dépenses de constructions, reconstruction, amélioration, le cédant doit établir qu’il a effectivement supporté la charge des dépenses de travaux.

Postérieurement à l’achèvement de l’immeuble, l’article 150 VB-II-4° du CGI prévoit que les dépenses de construction, de reconstruction […] supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise, viennent en majoration du prix d’acquisition lorsqu’elles n’ont pas déjà été prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu.

Le conseil I-Pocampe

La gestion du report des déficits fonciers peut s’avérer être un sujet épineux lorsque le bien objet des travaux est cédé. Arbitrage entre revenus fonciers et plus-value peut être source d’optimisation dans la durée. Pierre angulaire de toute construction de patrimoine, l’immobilier n’en demeure pas moins un actif nécessitant un suivi régulier, notamment sur le plan fiscal.

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