E-mailing du 25 février 2019 - Première cession et exonération de la plus-value : décision au cas par cas


I-Pocampe vous informe...
Actualité patrimoniale - N°269

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Pour rappel, concernant la première cession d’un logement autre que la résidence principale effectuée après le 1er février 2012, l’article 5 de la loi de finances pour 2012 a créé une nouvelle exonération assujettie à la condition de remploi par le cédant.

Ainsi, le contribuable disposera d’un délai de vingt-quatre mois à compter de la cession, pour remployer tout ou partie des fonds dans l’acquisition ou la construction d’un logement affecté à son habitation principale.

Concernant les personnes ayant acquis la résidence principale avant de céder le logement sur lequel est demandé l’exonération plusieurs possibilités ont été données pour que le contribuable puisse tout de même obtenir cet avantage. Ainsi il faut que :

  • Le logement soit mis en vente avant l’acquisition de la résidence principale,
  • La cession du logement intervienne dans un délai normal après l’acquisition du logement affecté à la résidence,
  • Le prix de cession du logement soit effectivement remployé à l’acquisition ou la construction de la résidence principale. L’affectation effective du prix de cession est justifiée notamment par le remboursement anticipé de l’emprunt contracté pour l’acquisition ou la construction de la résidence principale.

Sur ce sujet, la CAA de Nantes a rendu une décision le 15 novembre 2018.

 

 Rappel des faits : 

En 2013, Madame a cédé le logement qu’elle détenait depuis 1996, en raison d’une mutation professionnelle.

A cette date, le logement en question n’était plus la résidence principale de Madame. Constatant une plus-value imposable, le notaire qui a établi l’acte, a déposé la déclaration n° 2048 IMM pour la liquidation de la plus-value ainsi réalisée.

Le 11 août 2014, compte tenu de l’acquisition par acte notarié du 2 août 2011 de sa nouvelle résidence principale et en application de l’article 150 U-II-1°bis du CGI qui prévoit l’exonération de la première cession d’un logement autre que la résidence principale, Madame a déposé une réclamation et a demandé à l’administration le bénéfice de l’exonération de la plus-value ainsi réalisée.

Cette demande a été rejetée le 9 septembre 2014 et, après avoir été saisi, le TA de Nantes a rendu le même jugement.

Un appel a ensuite été déposé et, au cas particulier, la CAA de Nantes a rejeté la demande de Madame. 

En effet, la Cour a considéré que la cession du logement n’intervenait pas dans un délai normal après l’acquisition du logement affecté à la résidence principale.

Madame A soutenait que, « bien qu’étant supérieur à un délai normal de vente d’une année, le délai écoulé entre l’acquisition de sa résidence principale à Nantes, le 2 août 2011 et la vente effective le 30 avril 2013 de son ancienne résidence principale à Cholet, devenue résidence secondaire, mise en vente en mars 2011 demeure normal eu égard aux conditions du marché immobilier national et local ».

Toutefois, la Cour a estimé qu’aucune preuve tangible n’avait été apporté pour pouvoir considérer le délai comme normal.

« Dès lors, c’est à bon droit que l’administration a estimé que la cession du logement est intervenue, sans justifications, au-delà d’un délai d’une année et a refusé à Madame A le bénéfice de l’exonération de la plus-value de la vente. »

Le conseil I-Pocampe

Dans cet arrêt, la cour a rappelé que le délai pour bénéficier de l’exonération au titre de la résidence principale ou de la première cession d’un bien autre que la résidence principale n’était plus forcément fixé à un an mais était appréhendé au cas par cas.

Ainsi, il conviendra donc pour chaque contribuable concerné de fournir la preuve des obstacles rencontrés lors de la cession pour ne pas se voir refuser l’exonération.

Toute opération patrimoniale, aussi simple semble-t-elle, telle la cession d’un bien immobilier, nécessite de se poser les bonnes questions et de mesurer les éventuelles conséquences juridiques et fiscales.

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