E-mailing du 11 mars 2019 - Revue d’actualité sur la location meublée


I-Pocampe vous informe...
Actualité patrimoniale - N°270

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Le régime de la location meublée a marqué l’actualité depuis un an (Suppression de l’enregistrement au RCS, mise en place de l’IFI, réforme du Pacte Dutreil).

Il est donc important de faire un tour de ces changements et d’en mesurer les conséquences pratiques.
 

Statut du loueur en meublé professionnel et inscription au RCS :


Le 8 février 2018, le Conseil constitutionnel a supprimé le caractère obligatoire de l’inscription au RCS pour pouvoir bénéficier du statut de loueur en meublé professionnel.

Malgré cette suppression, cette condition reste mentionnée et en l’absence de modification, l’inscription au RCS demeure donc déterminante.

Pour rappel, les trois critères à respecter sont les suivants :

  • Les recettes locatives annuelles brutes représentent plus de 23 000 € TTC
  • Les recettes locatives annuelles brutes représentent plus de 50 % des revenus professionnels nets du foyer fiscal soumis à l'IR, y compris les pensions de retraites (salaires, pensions, rentes, BIC, BNC, BA, rémunérations de gérants article 62)
  • Un membre du foyer fiscal au moins est inscrit au RCS en qualité de loueur professionnel

En pratique, il convient de rappeler que les loueurs en meublé ont la possibilité de demander leur radiation au RCS sans conséquence fiscale lorsque l’activité est poursuivie.

Cette radiation devrait continuer à permettre de sortir du statut de loueur professionnel au sens de l’IR, et par conséquent, de relever des plus-values privées lors de la vente des immeubles.

La radiation permettra également, le cas échéant, de sortir de l’assujettissement aux cotisations sociales dans l’hypothèse où cette dernière est fondée sur le double critère des 23 000 € de recettes et de l’inscription au RCS (CSS, art. L611-1, 6°).

 

Location meublée et IFI :

 

Afin de bénéficier de l’exonération au titre de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), trois conditions cumulatives doivent aussi être respectées :

  • L’activité doit être exercée à titre principal
  • Les recettes annuelles réalisées doivent être supérieures à 23 000 € TTC
  • Le foyer fiscal doit retirer de cette activité plus de 50 % des revenus imposables dans les catégories des traitements et salaires, BIC, BNC, BA et revenus des gérants et associés mentionnés à l’article 62 du CGI

Lorsque l’activité est exercée au travers d’une société à l’Impôt sur le Revenu, seule la première condition doit être respectée par le redevable.

Concernant le critère de l’inscription au RCS mentionné précédemment, celui-ci n’étant pas repris dans le cadre de l’exonération à l’IFI, une éventuelle radiation de ce registre n’aura pas d’effet sur cet avantage fiscal.

 

Location meublée et Dutreil :

 

Depuis le 11 octobre 2018, l’éligibilité de la location meublée au dispositif Dutreil a été remis en cause par l’administration fiscale.

Dans l’attente d’une éventuelle refonte du BOFiP sur les activités éligibles au Dutreil-transmission, la location meublée perd une partie de son attrait pour la transmission du patrimoine.

Toutefois, il convient de préciser qu’outre ce changement, la transmission de son activité en location meublée par le biais d’un démembrement présentait déjà un certain nombre d’inconvénients :

  • Une fois le démembrement opéré, l’usufruitier ne pourra amortir que son droit d’usufruit. Sur ce point, un risque fiscal de remise en cause demeure en raison de la position de l’administration fiscale qui conteste la faculté d’amortir un droit d’usufruit viager.
  • Si l’acquisition de l’immeuble a ouvert droit à récupération de la TVA (hypothèse d’un investissement en résidence de service), la donation de la nue-propriété, avant l’échéance des 20 ans, est susceptible d’entraîner une régularisation de la TVA.
  • La donation est un fait générateur des plus-values professionnelles. Ainsi, si le loueur en meublé a le statut de professionnel, un impôt est susceptible d’être payé à ce titre, en plus des droits de donation.

Le conseil I-Pocampe

Le régime de la location meublée est fiscalement attractif du fait de l’amortissement et du statut de loueur professionnel.
Il convient toutefois, au vu des exemples qui ont pu être cités, d’avoir une vision globale de ce régime pour en appréhender toutes les conséquences juridiques, fiscales et sociales.
Cet aspect se renforce notamment avec les changements qui sont récemment intervenus.
C’est pourquoi, une veille sur ces évolutions doit être maintenue afin de garantir la sérénité des stratégies présentées à nos clients.

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