E-mailing du 25 mars 2019 - Bien d’usage, SCI et abus de droit : un trio bientôt inséparable ?


I-Pocampe vous informe...
Actualité patrimoniale - N°273

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Il est courant de voir des résidences principales et secondaires détenues par le biais de SCI semi-transparentes.

La situation est simple lorsque cette résidence est mise à disposition des associés à titre gratuit. En effet, le contribuable qui se réserve la jouissance de logements dont il est propriétaire n’est pas imposable, en contrepartie, les charges et les travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers.

A l’inverse, lorsqu’un bail est conclu entre la SCI et les associés et que ces derniers paient un loyer afin d’occuper le bien, la déductibilité des charges devient possible. Il est alors impératif que le loyer versé corresponde à la valeur locative réelle du bien, d’autant plus lorsque le propriétaire et le locataire sont liés par des relations d’intérêts (l’associé est également le locataire, ou un parent du locataire…).        

Cependant, même en respectant cette précaution, la ligne entre opération justifiée et abus de droit est très fine.    
 

Décision du conseil d’Etat du 8 février 2019 :


Des époux ont cédé une villa à une SCI semi-transparente constituée sept ans plus tôt et dont ils détenaient la quasi-totalité des parts. Ils ont continué à occuper la villa en tant que locataires de la SCI. La SCI a par la suite réalisé d’importants travaux permettant aux associés de bénéficier d’un déficit foncier.

L’administration a contesté cette déduction sur le fondement de l’abus de droit.

Le Conseil d’Etat relève par la suite que les époux ont mis en place l’opération dans l’unique but d’atténuer leurs charges fiscales et donne raison à l’administration fiscale.
 

Que faut-il retenir des évolutions législatives ?


L’affaire ci-dessus est intéressante. Le Conseil d’Etat admet que le montage n’est pas fictif, la SCI ayant été créée plusieurs années auparavant. L’objectif de transmission avancé par les contribuables a également été écarté car jugé « dépourvue de toute circonstance ».

Au-delà de la problématique du montant du loyer, il convient de rester prudent et de formaliser les motivations de l’opération. Ces motivations doivent être justifiables. Par exemple, si la mise en société a pour objet de faciliter la transmission, cette dernière doit être initiée dans un délai restreint. 

Le montage deviendra encore plus incertain à l’avenir en raison du nouvel abus de droit pour motif principalement fiscal.  

L’administration fiscale aura désormais la possibilité "d’écarter, comme ne lui étant pas opposables, les actes qui, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes ou de décisions à l’encontre des objectifs poursuivis par leurs auteurs, ont pour motif principal d’éluder ou d’atténuer les charges fiscales que l’intéressé, si ces actes n’avaient pas été passés ou réalisés, aurait normalement supportées eu égard à sa situation ou à ses activités réelles". 

Pour limiter les risques de requalification, il est préférable que la société qui acquiert l’immeuble soit détenue par des personnes différentes des vendeurs (au moins pour partie), de telle manière à ce que la cession soit le moyen d’en modifier les modalités de détention. En cas de refinancement, l’effet de levier pourra être un argument complémentaire, en particulier si le prix de cession est réinvesti sur des actifs patrimoniaux. 

Le conseil I-Pocampe

Dans un contexte où les opérations pourraient être qualifiées d’abusives en cas d’objectif principalement fiscal, il convient donc d’être particulièrement vigilant en cas de réflexions portant sur des arbitrages patrimoniaux tels que l’OBO et le refinancement d’actifs immobiliers détenus en direct et ainsi d’être en mesure de justifier une opération par des considérations patrimoniales autres.

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