E-mailing du 01 Avril 2019 - Qualification du statut de loueur meublé professionnel


I-Pocampe vous informe...
Actualité patrimoniale - N°274

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Dans une décision du 8 février 2018, le Conseil constitutionnel avait considéré comme inconstitutionnelle la subordination du statut de loueur en meublé professionnel à une condition d’inscription au registre du commerce et des sociétés.

A l’origine, en vertu de l’article 155 IV du CGI trois conditions cumulatives sont exigées par la réglementation pour que l’activité de location soit regardée comme exercée à titre professionnel :
 

  • L’un des membres du foyer fiscal est inscrit en qualité de loueur professionnel au RCS,
  • Les recettes annuelles retirées de cette activité, par l’ensemble des membres du foyer fiscal, sont supérieures à 23 000 €.
  • Ces recettes excèdent les revenus professionnels du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu.
     

L’administration fiscale acceptait de reconnaître la qualité de loueur en meublé professionnel lorsque le défaut d’inscription résultait d’un refus du greffe du RCS, sous réserve que les autres conditions soient remplies.

Le Conseil constitutionnel supprime donc la condition d’inscription au RCS.

Toutefois, en l’absence de mention dans le BOFIP, l’application de cette décision restait incertaine.

Depuis le 20/03/2019 l’Administration fiscale a intégré au sein du BOFIP la suppression de la condition d’inscription au RCS, à effet rétroactif au 08/02/2018. Cette suppression n’a néanmoins pas été reprise par la loi.

Par principe lorsque le BOFIP ajoute à la loi, il n’est pas opposable au contribuable. Cependant, le contribuable peut s’en prévaloir lorsque celui-ci est favorable.

Cette mise à jour reste donc source d’incertitude.

Concrètement l’Administration fiscale appliquait cette suppression depuis le 8 février 2018. Cette mise à jour concernerait les revenus et cessions réalisés dès le 1er janvier 2018.

Par conséquent les contribuables qui pensaient bénéficier du régime des plus-values immobilières des particuliers pourraient se retrouver taxés au régime des plus-values professionnelles. Il existe donc un risque de requalification.

Le statut de LMP permet de bénéficier de certaines exonérations prévues aux articles 151 septies du CGI. Toutefois, les commentaires du BOFIP renvoient encore expressément à l’article 155 IV du CGI laissant subsister l’incertitude sur la nécessité de remplir la condition d’inscription au RCS.

Les interprétations diffèrent encore. Ainsi, il semblerait que l’on puisse invoquer l’application de la mise à jour du BOFiP lorsqu’elle est favorable, notamment lorsqu’elle permet d’imputer les déficits de la location meublée sur le revenu global.

A l’inverse, lorsque la mise à jour du BOFiP est défavorable, notamment parce qu’elle fait basculer le loueur de LMNP à LMP, entraînant ainsi la perte des éventuels déficits non professionnels non encore imputés, on revendiquera son inopposabilité.

Le conseil I-Pocampe

La position de l’Administration fiscale ne semble faire aucun doute. Toutefois, le doute persiste en pratique tant que l’article IV du CGI ne sera ni abrogé ni modifié.

La qualification de loueur en meublé professionnel n’est pas sans conséquence. C’est pourquoi, il convient de rester vigilant et d’attendre une modification des textes en vigueur.

L’accompagnement patrimonial dans la durée ne nécessite pas toujours le recours à des stratégies sophistiquées mais il nécessite toujours une veille de tous les instants.

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