E-mailing du 13 mai 2019 - Démembrement immobilier : de subtiles règles de gestion


I-Pocampe vous informe...
Actualité patrimoniale - N°279

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Parce qu’elle permet de transmettre sans se dessaisir totalement, la donation en nue-propriété rencontre un franc succès. Ses incidences juridiques et fiscales sont toutefois trop souvent méconnues. Dans un précédent e-mailing, nous avons étudié les modalités de répartition du prix en cas de vente. Concentrons-nous à présent sur les règles d’administration durant la détention.

  1. La signature du bail

Disposant de pouvoirs d’administration courante, l’usufruitier est en droit de conclure et de renouveler seul les baux d’habitation. Il peut donc choisir le locataire, définir les conditions particulières du bail, et percevoir les loyers. La conclusion et le renouvellement d’un bail commercial ou rural, actes de longue durée plus « engageants », nécessite l’accord préalable de l’usufruitier. A défaut, le bail est en principe frappé de nullité. En cas de litige, un recours judiciaire demeure possible : l’usufruitier peut être autorisé par un tribunal à signer seul le bail.

  1. La répartition des charges

L’usufruitier est tenu de payer les charges annuelles de la propriété : assurances incendie, taxe foncière, taxe d’habitation (si occupation), contributions foncières, frais de gestion (syndic), de réparations d’entretien, espaces verts, électricité des parties communes. En cas de mésentente, il peut être contraint par le nu-propriétaire :

  • à effectuer les réparations d’entretien ayant pour objectif d’assurer la conservation de l’immeuble ;
  • ou à rembourser les frais engagés par ce dernier même s’il a entrepris les travaux sans l’accord préalable de l’usufruitier.

A titre de sanction, le nu-propriétaire est en droit de demander la déchéance de l’usufruit.

Les grosses réparations, qui touchent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale (murs porteurs, voûtes, poutres, toitures…), incombent au nu-propriétaire, conformément aux articles 605 et 606 du code civil. En cas de mésentente, l’usufruitier ne peut pas forcer le nu-propriétaire à effectuer des travaux de grosses réparations. Il devra les réaliser à ses frais, et demander un dédommagement au nu-propriétaire à l’extinction de l’usufruit, comme le précise un arrêt de la cour de cassation, chambre civile, du 17/07/1911. En cas d’usufruit viager, résultant d’un décès ou d’une donation, l’auteur des travaux ne sera jamais indemnisé.

Cas particulier : immeubles en copropriété

La loi de 1965 sur la copropriété prévoit que le nu-propriétaire et l’usufruitier doivent être représentés aux assemblées générales par un mandataire commun, sauf si le règlement prévoit des règles particulières. Obligatoirement informé du démembrement, le syndic devra en principe se baser sur les articles 605 et 606 du code civil pour répartir les appels de charges entre usufruitier et nu-propriétaire, selon leur nature.

  1. Les incidences fiscales

Impôt sur le revenu : L’usufruitier est en droit de déduire les charges courantes du revenu foncier qu’il perçoit. Le nu-propriétaire pourra quant à lui déduire les grosses réparations des revenus fonciers générés par ses éventuels autres biens locatifs. S’il n’en possède pas, le déficit foncier constaté sera reportable durant 10 ans. Si le bien immobilier a été acquis dans le cadre d’une opération de défiscalisation immobilière (Scellier, Duflot, Pinel, ZRR, Censi Bouvard, Malraux…), deux situations doivent être distinguées :

  • Le démembrement résulte d’une donation : il y aura rupture de l’engagement de location, et remise en cause de l’avantage fiscal ;
  • Le démembrement résulte d’une succession : il n’y aura pas rupture de l’engagement de location si le conjoint survivant titulaire de l’usufruit s’engage à le poursuivre jusqu’à son terme.

Impôt sur la fortune immobilière : l’usufruitier est en principe imposable sur la valeur en pleine propriété de son bien immobilier. Une imposition séparée est toutefois prévue dans les cas de démembrement par décès.

Le conseil I-Pocampe

Le démembrement de propriété est un pertinent levier de transmission. Ses règles de gestion légale, particulièrement complexes, peuvent toutefois être une source de conflit entre usufruitier et nu-propriétaire. N’étant pas d’ordre public, elles peuvent être définies différemment par convention. Afin de ne pas être subies, les donations ou successions peuvent être préparées, notamment au moyen d’un audit patrimonial global.

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