E-mailing du 13 janvier 2020 - Loi de finances pour 2020 : mémo-immobilier


I-Pocampe vous informe...
Actualité patrimoniale - N°306

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Quels sont les principaux changements instaurés par la loi de finances 2020, votée dans sa version définitive le 19 décembre par l'Assemblée nationale.

 

Immobilier ANCIEN

 

1-Elargissement du dispositif « Denormandie ».
 

Mis en place il y a un an, le « Denormandie » offre une réduction d'impôt aux propriétaires bailleurs qui investissent dans un logement ancien dans lequel ils engagent des travaux de rénovation, dans les conditions suivantes :

  • Si leur montant représente 25 % au moins du coût total de l'opération.
  • Si le logement se situe dans l'hyper-centre de l'une des 222 villes éligibles au dispositif.

Depuis le 1er janvier 2020, le dispositif est élargi puisque la notion de « centre » des communes est supprimée.

Le dispositif fiscal s'applique donc désormais dans toutes les communes (et non seulement leur centre) « dont le besoin de réhabilitation de l'habitat en centre-ville est particulièrement marqué et dans celles ayant signé une convention d'Opération de revitalisation de territoire (ORT) » selon l'Agence nationale pour l'information sur le logement (ANIL).

Initialement prévu jusqu'au 31 décembre 2021, le « Denormandie » est également prolongé d'un an, soit jusqu'au 31 décembre 2022.
 

2-Dernière étape de la suppression de la taxe d'habitation pour 80 % des Français
 

Dès 2020, 80 % des Français cesseront définitivement de payer la taxe d'habitation sur leur résidence principale.

Pour les 20 % de contribuables restants, il faudra encore attendre (voir encadré).
 

3-Création d'une prime de transition énergétique
 

La loi de finances instaure depuis le 2 janvier 2020 une prime de transition énergétique, dite 'MaPrimeRenov'', qui remplace et fusionne le Crédit d'impôt pour la transition énergétique (CITE) et les aides de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah).

Plafonnée à 20.000 euros par logement, sur 5 ans, cette prime est destinée à financer, sous conditions de ressources, des travaux et dépenses en faveur de la rénovation énergétique des logements.

Elle est réservée aux ménages modestes et très modestes.

Mais la transformation n'est pas encore complète.

Seule une partie des ménages (les plus modestes) peut actuellement bénéficier de la prime.

Le reste des particuliers éligibles en resteront cette année au CITE (qui connaît des mutations dans cet intervalle - voir ci-dessous) pour basculer à leur tour dans la prime début 2021.
 

4-Refonte du CITE en 2020
 

Prolongé temporairement jusqu'au 31 décembre 2020, le CITE est modifié dans ce laps de temps par la loi de finances pour 2020.

Désormais, en métropole, l'ensemble des dépenses payées à compter du 1er janvier 2020 sont appréciées au regard du niveau des revenus du ménage.

Initialement, seules les dépenses relatives aux coûts de main-d’œuvre pour certains travaux et le coût de dépose d'une cuve à fioul étaient soumises à conditions de ressources pour leurs prises en compte dans le CITE.

Ainsi, seuls les ménages aux catégories de revenus intermédiaires sont concernés par le CITE dans sa version transitoire. « Il ne s'adresse plus aux ménages aux revenus modestes et très modestes, qui perçoivent la prime à la transition énergétique » explique l'ANIL. Aussi, « la catégorie des ménages les plus aisés est également exclue du champ du CITE, à l'exception des dépenses afférentes aux systèmes de charge pour véhicules électriques et dépenses relatives aux matériaux d'isolation thermique des parois opaques ».

Autre changement : la globalisation du montant maximal du CITE à 30 % - toutes dépenses éligibles confondues.

En conséquence, les taux de 15 et 50 % qui s'appliquaient initialement sur le montant des dépenses éligibles n'ont plus d'équivalent dans le CITE nouvelle version.
 

5-Suppression de la taxe sur les micro-logements, dite taxe « Apparu »
 

La taxe « Apparu » a été éliminée depuis le 1er janvier 2020.

Apparue dans la loi de finances pour 2012 afin de lutter contre les loyers excessifs des logements de petites surfaces, cette taxe était due par les personnes physiques qui donnaient en location un logement dont la surface ne dépassait pas 14 m2 et pour lequel le montant du loyer mensuel est supérieur à un plafond fixé par décret.

6-Extension de la réduction d'impôt au titre des investissements locatifs dans des résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées

Les logements compris dans certains établissements neufs dédiés aux personnes âgées ou handicapées sont éligibles à une réduction d'impôt, dite « Censi-Bouvard », accordée au titre des investissements locatifs. 

Le montant de cette réduction s'élève à 11 %, 18 % ou 25 % (en fonction de la date à laquelle l'opération est réalisée*) du prix de revient hors taxe du bien dans la limite de 300.000 euros.

Le bénéfice de cette réduction s'applique désormais également aux résidences avec service pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu l'autorisation nécessaire pour leurs services d'aide et d'accompagnement à domicile (assistance dans les actes quotidiens de la vie, prestations de soins, aide à l'insertion sociale).

 

Des mécanismes prolongés

 

7-PTZ : maintien de l'éligibilité en zones détendues

Alors qu'il devait s'achever initialement le 31 décembre 2019, le prêt à taux zéro (PTZ) sera finalement maintenu dans les zones détendues B2 et C jusqu'au 31 décembre 2020. Cette mesure finance une partie de l'achat ou de la construction d'un logement destiné à la résidence principale.
 

8-Prolongement de l'exemption fiscale sur les plus-values immobilières dans certains cas exceptionnels.
 

Les plus-values de cessions immobilières peuvent dans certains cas ne pas être soumises à l'impôt sur le revenu.
Notamment lorsque les logements sont cédés soit à un organisme HLM, soit à une collectivité territoriale, à un EPCI, à un établissement public foncier en vue de leur cession à un organisme HLM.
Ces exceptions valaient jusqu'au 31 décembre 2020.
Elles ont été prolongées de deux ans jusqu'au 31 décembre 2022.
 

9-Prorogation du dispositif Malraux
 

Créé en 1962, le régime de défiscalisation en loi Malraux a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2022. 
Le dispositif offre une réduction d'impôt sur le revenu à ceux qui rénovent un logement situé dans certains secteurs sauvegardés, des quartiers anciens dégradés et des zones protégées.
Pour en bénéficier, le propriétaire doit également s'engager à donner l'immeuble en location pendant une durée minimale de neuf ans.
 

10-La loi « Cosse » prolongée
 

Le dispositif 'Louer abordable', dit loi Cosse, du nom de la ministre du Logement qui l'a porté, devait s'achever au 31 décembre 2019.

Il a été prorogé jusqu'au 31 décembre 2022.

Il remplace les dispositifs « Besson ancien » et « Borloo ancien » et permet aux propriétaires louant un bien à un niveau de loyer abordable pour des ménages modestes d'obtenir un abattement allant de 15 à 85 % de leurs revenus locatifs.

A partir de 2021 et au-delà

- Allègement de la taxe d'habitation pour les 20 % des ménages les plus aisés

Pour les 20 % de contribuables qui continuent de payer la taxe d'habitation, un allégement puis une suppression totale sont prévus.
Ainsi, en 2021, une exonération à hauteur de 30 % est instaurée pour les ménages encore redevables de la taxe.
En 2022, le taux d'exonération passera à 65 %. En 2023, la taxe d'habitation sera supprimée pour tous.

- Le Pinel supprimé pour les maisons à partir du 1er janvier 2021.
Fini le Pinel dans l'habitat individuel.
La loi de finances pour 2020 limite le bénéfice du dispositif aux acquisitions de logements neufs ou en l'état futur d'achèvement « dans un bâtiment d'habitation collectif ». 
Le Pinel portait jusqu'alors indifféremment sur les deux types d'habitat. 
Pour mémoire, la loi « Pinel » permet une réduction d'impôt sur le revenu pour les propriétaires ayant acquis des logements neufs ou en l'état futur d'achèvement et s'engageant à louer leur bien pour une durée minimale de six ou neuf ans à des locataires qui respectent des plafonds de ressources et à un loyer également plafonné.

- Révision les valeurs locatives cadastrales pour le calcul des impôts locaux :
Dans les tuyaux depuis déjà de nombreuses années, cette réforme est inscrite dans le projet de loi de finances pour 2020.
Elle consiste à remettre à jour les valeurs établies dans les années 70 qui servent de base au calcul des taxes locales, en particulier la taxe d'habitation et la taxe foncière.
La valeur locative de chaque propriété sera déterminée en fonction de l'état du marché locatif à la date de référence du 1er janvier 2023 et la révision sera réellement mise en œuvre en 2026.

Le conseil I-Pocampe

Le secteur de l’immobilier est usuellement l’objet de réformes et de d’ajustements, la loi de finances 2020 apporte donc son lot de dispositions.

Concernant la partie investissement immobilier patrimonial, aucune modification relative à la taxation des plus-values ou l’IFI par exemple.

L’immobilier reste bien entendu un outil de constitution de patrimoine incontournable, dans un objectif retraite par exemple, celui-ci devant faire l’objet d’une définition précise de tous ses paramètres (cadre fiscal, structure sociétaire, durée, liquidité , rendement , neuf , ancien , SCPI …)

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